对普通人来说，现在房子依然是生活中的第一要务。
就是，这些年形势变化真快，除了关心市场的动向，大家对个人的看法也越来越重视啦。
他就是黄奇帆。
长久以来，凭借自己在房地产业的多次预判准确和丰富的权威经验，黄奇帆对于楼市的看法也引起了不少关注。
如今再回头看看他最近一次关于楼市的预言，竟然今年部分已经实现，估计明年也差不了太多。
接下来咱们就闲聊聊他这次关于楼市的预言，再加上对未来一年两年楼市动向的猜测，不知道你怎么看？
中国楼市的奇景与隐忧
曾经，那股盖楼的热潮真是惊天动地。从1990年每年才建一千万平方米左右，到到了2017年以下子冲到17亿平方米的巅峰，这规模简直像是凭空创造出个新天地。
从数据看，我们的人均居住面积已经逼近发达国家的水平，可背后呢，是一幢挨着一幢的高楼林立，是邻里之间紧密相连的场景。这跟美国人那种独门独院带花园的遛弯舒适感，肯定不一样。很多人心里都打鼓：水流太急，总觉得迟早会出事。日本泡沫破裂，美国次贷危机，这些警示，总被反复提起，像是个提醒铃响个不停。
不过，黄奇帆呢，这位不少人都拿他当“房市预言家”似的，他带来了另一种看法。在他看来，中国的这场风浪，病根其实是在自己身上，照搬外国的套路，根本就是拔苗助长，枉费心机。
其实问题的关键不在于金融衍生品出了差错，也不在于汇率出问题，而是两者狠狠地缠绕在一起，变成了一个几乎无解的死结。
超级库存与沙质堤坝
试想，几年前开发商拼命扩张，把大笔资金都变成了卖不掉的钢筋混泥土，那些被积压的房子，简直就像堵在航道里的淤泥一样，阻碍着前行。
它不仅让开发商的现金流瘫痪，还惹出了可怕的“三角债”。以前，开发商搞的那套“空手道”真是绝了：用银行的钱买地，拖着施工方的账盖楼，然后靠购房者的预售款来维持运转。
就像一条悬挂的危险链，房子要是卖不出去，银行、供应商、建造方，甚至那些期待新房的家庭，都会一块陷进去，难以自拔。
与美国次贷危机相比，我们之间其实有个本质的差别：他们的风险主要来自居民那边，比如零首付加上杠杆操作。而我们这里，买房几乎都得付个两三成首付，这个规则基本不会变，所以居民的杠杆比例相对来说还是比较可控的。
真正的坑，在开发商那边。他们用很少的自有钱，把天文数字般的社会资源撬了过来，拼凑出一座看起来挺高俊、其实一碰就塌的“沙坝”。
当市场的潮水退去，房子没人买，那个沙坝一下子就露出了马脚。现金流一断，整个体系马上就陷入了严重的阻塞，指望市场那只“看不见的手”自己去疏通，代价实在是高得没人能扛得住。
一场空前的大水利工程
遇到这般别致的难题，“国家队”的主意也就八个字：国家接手，变成公租。
具体的操作方式是，国家动用资金，以市场价的折扣，比如六七折，大批量买下那些陷入困境的开发商手里的存量商品房。这一招，看着像是在“救市”，实际上却是一种一石多鸟的战略重组。
国家出钱补助，开发商拿到救命钱，终于能偿还银行的贷款，也能结算供应商的账单，结果把那“死结”——三角债给解开了。这一招，不光避免了大规模的破产潮，还让金融系统顺利“软着陆”，把局势稳住了。
它正在修建新的“灌溉渠道”，为民生提供滋养。那些购买的房子，不会再回到商品房市场搅局，而是华丽转变，变成保障性租赁住房，也就是我们常说的公租房。
这不仅帮忙解决了进城的新市民和年轻人居住难题，还顺势把我国保障房的供应比例，从以前那不到5%的水平，提升到了发达国家20%到25%的合理范围。曾经可能引发洪灾的水，就这样被引到了最需要滋养的土地上。
它在下游建起了一座新的“水库”，为社会财富开辟了新的出口。这些公租房未来能带来稳定、可预期的租金收入。以这个为基础，它们可以组合成不动产投资信托基金（REITs），投放到市场上去。
这种金融产品，预估年化收益能比银行存款高出不少，像4%左右吧。这样一来，老百姓的闲钱就不用再拼命往楼市这唯一的渠道挤了，而是有了一个比较安全、收益还能接受的投资平台，财富也能真正实现保值和增值。
所以啊，这中国房地产的风暴，并不像美国雷曼兄弟那样突然炸开，也不像日本那样长时间沉寂，反倒更像是一场在严密监控之下，精心安排的拆弹行动。过程难免有点疼，但每一道步骤，都在努力按着既定的轨迹前行。
驯服的河流与你我的选择
这条经过改造的河流，将来会呈现出怎样的模样？黄奇帆的预估是，交易量会逐渐从当初的十七八亿平米高点往下走，最后稳在大约十亿平米左右。这个预言，反映出他对中国社会底层变化的敏锐观察。
过去三十年，咱们的城镇化进程就像一场没完没了的暴雨，源源不断地滋养着房地产市场的繁荣。然而，如今中国的城镇化率快到70%的天花板了，愿意进城、能进城的人口红利也在悄悄减少，渐渐消退起来。
曾经那段大拆大建的黄金时期基本告一段落，城市的发展方向也从“推倒重建”变成了“有机更新”。这就意味着靠拆迁带来的新房需求，肯定会大幅度减少了。
再者一说，“需求”也算是饱和了。经过这么多年的建设，我们每个人的住房面积都达到了挺高的水平，绝大部分家庭“有没有房”的问题都已经搞定了，“好不好”这类改善型需求就变成了主流，但这些需求的释放速度会比较慢，还挺理智的。
结婚的人数一再减少，加上年轻人对生活品质要求越来越高，“结婚一定得买房”这个老观念也开始动摇了。而且，连续几年房价的变化，也把“房价永远涨”这套说法彻底打破了，大家普遍变得比较观望，情绪也变得更谨慎了。
这些因素综合起来，未来房价大概率会走向一种“新常态”：涨幅整体会低于GDP增长速度，既不会出现暴涨，也不会大跌，表现为“稳中微调”。当然，不同城市之间会出现差异，人口不断涌入的核心城市，房价还是有一定支撑的。而那些人口持续流出的三四线城市，可能会面临更大的调整压力。
咱们正逐步告别那个高速猛冲的时代，迎来一个更加平实和理性的时期。曾经那股锐不可当的房地产洪流，现在正被一套具有鲜明中国特色的宏观调控思想慢慢驯服、改造，最终引导它走向服务整体经济和社会发展的轨道。搞明这个大方向，可能比纠结短期房价涨跌要重要得多。
网配查配资-网配查配资官网-期货公司配资-山东炒股配资开户提示：文章来自网络，不代表本站观点。
- 上一篇：比较大的证券公司将品牌基因中的先锋精神与绅士格调
- 下一篇：没有了
沪深京指数
热点资讯
